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Causa Emsbachverbauung Teil 2: Antwort der Landeskontrollabteilung (Originaltext)

Die besagte Liegenschaft

Betreff: Verkauf Liegenschaft GST-Nr. 1148/1 und im Zusammenhang stehende Rechtsgeschäfte; Zusammenfassende Beurteilung und Empfehlung

Sehr geehrter Herr Bürgermeister,
sehr geehrte Damen und Herren,

hinsichtlich unseres Auskunftsersuchens gem. § 82 Gemeindegesetz (GG) vom 02.03.2017, Zl. IIIc-203.38-6, sowie der zugehörigen Ergänzungsfragen vom 28.03.2017 bedanken wir uns für Ihre am 17.03.2017, Zl. h006.0-1/2017-11, bzw. 04.04.2017, Zl. h006.0-1/2017-14, übermittelten Ausführungen. Nach Sichtung der Unterlagen nehmen wir in dieser Angelegenheit zusammengefasst wie folgt Stellung:


Vorbemerkungen 

Dass in der Stadt Hohenems, wie von Ihnen skizziert, aus den vergangenen Jahrzehnten ein „schwer zu entwirrendes Vertragsgeflecht iZm Liegenschaftsgeschäften“ vorliegt und daraus resultierend diverse Bereinigungsschritte notwendig sind, nehmen wir zu Kenntnis.

Aufgrund dieser Situation ist ein Handeln, insbesondere entsprechend den im § 3 GG festgelegten Grundsätzen der Sparsamkeit, Wirtschaftlichkeit und Zweckmäßigkeit, geboten.

1. Schaffung von Rechtssicherheit i.Z.m. den Liegenschaften GST-Nr. 114, 115, .178, .180, .1062, 7217/2 und 7217/3

In Ihrer Beantwortung vom 17.03.2017 führen Sie wie folgt aus:

„Im Zusammenhang mit dem (nichtstädtischen) Projekt "Verbauung Emsbach“ (konkret im Bereich der Mühlgasse, nördlich des Emsbaches) werden die städtischen Liegenschaften GST-NR 114, 115, .178, .180, .1062, 7217/2 und 7217/3, jeweils GB Hohenems, (…) verkauft; entsprechende Vorverträge sind Ende 2015 von Bgm DI Richard Amann und einem Stadtrat (gem Beschluss des Gremiums vom 17.11.2015) unterzeichnet worden. In diesem Vorvertrag wird die lastenfreie Übergabe der genannten GST-NR geschuldet.“
 

Gemäß Ihrer Auskunft werden ein Geh- und Fahrrecht für die Bauberechtigte auf der GST-Nr. 116/3 bzw. der Eigentümerin der GST-Nr. 116/2 in Form einer Erschließungsverbindung zur Jakob-Hannibal-Straße sowie das Recht von dritter Seite auf Bau der zweiten Etappe der Tiefgarage auf der GST-Nr. 116/3 behauptet.

Betreffend das behauptete Geh- und Fahrrecht sei die vermeintlich Anspruchsberechtigte mit einer Ablösesumme in Höhe von Euro 45.000,00 einverstanden. Die Basis hierfür bilde ein externes Sachverständigengutachten vom 22.06.2015.

Im Zusammenhang mit dem behaupteten Recht zum Bau der zweiten Etappe der Tiefgarage beabsichtige die Stadt Hohenems den Verkauf einer Liegenschaft (Details siehe Punkt 2).

Die genannten Rechte werden von der Stadt Hohenems aufgrund gutachterlicher Stellungnahmen bestritten. Ob die betreffenden Rechte tatsächlich bestehen, lässt sich verbindlich nur von einem Gericht im Rahmen eines bis zur Rechtskraft eines Urteils oder eines Vergleichs zu führenden Zivilverfahren klären.


Auch die Frage, inwieweit und in welcher Höhe eine nicht lastenfreie Übergabe der o.g. Grundstücke, wie in Ihrer Beantwortung vom 17.03.2017 ausgeführt, Schadenersatzforderungen nach sich ziehen würde, müsste im Streitfall gerichtlich geklärt werden.

2. Grundlage für die Preisgestaltung im Rahmen des Verkaufes der Liegenschaft GST-Nr. 1148/1 

Die im Eigentum der Stadt Hohenems befindliche Liegenschaft in EZ 101, GB 92004 Hohenems, bestehend aus der GST-Nr. 1148/1, mit einem Flächenausmaß von 2.173 m² soll zu einem Preis in Höhe von Euro 280,00/m² veräußert werden. Der Gesamtverkaufspreis beträgt somit Euro 608.440,00.

Dieser m²-Preis wurde gemäß Ihren Angaben als Verhandlungsbasis verwendet. Er wurde auf Grundlage des Preiskatasters aus dem Jahr 2013 und unter Berücksichtigung weiterer Faktoren (Randlage, Bodenverhältnisse etc.) verwaltungsintern wie folgt bemessen:


Vergleichswerte umliegender Grundstücke mit der Widmung „Baufläche-Wohngebiet“ Euro 200,00 – 230,00 pro m² im Jahr 2013, zzgl. 20 % Steigerung aufgrund der Preissprünge im Immobilienbereich, zzgl. Aufrundung

Mit Hinblick auf strittige Rechte i.Z.m. den Liegenschaften GST-Nr. 114, 115, .178, .180, .1062, 7217/2 und 7217/3, welche aufgrund von Vorverträgen zum Abschluss von Hauptverträgen lastenfrei übergeben werden sollen, soll im Rahmen eines Vergleiches ein Abschlag auf den Verkaufspreis in Höhe von Euro 56,00/m² erfolgen. Die Höhe des Abschlages stützt sich auf o.g. Sachverständigengutachten vom 22.06.2015 und mündete in diesen Kompromissvorschlag. Der Gesamtverkaufspreis würde sich somit um Euro 121.688,00 auf Euro 486.752,00 (Euro 224,00/m²) reduzieren.

Zusammenfassende Beurteilung und Empfehlung

Die den geplanten Rechtsgeschäften zugrunde zu legenden Sachverhalte sind in mehrfacher Hinsicht rechtlich ungeklärt. Rechtssicherheit lässt sich verbindlich nur von einem Gericht im Rahmen eines bis zur Rechtskraft eines Urteils oder eines Vergleichs zu führenden Zivilverfahren herbeiführen. Die nach vollumfänglicher Begutachtung und umfassender Risikoeinschätzung zu treffende Entscheidung für oder gegen den Streitweg hinsichtlich der von dritter Seite beanspruchten Rechte i.Z.m. den Liegenschaften GST-Nr. 114, 115, .178, .180, .1062, 7217/2 und 7217/3 liegt schlussendlich im Ermessen der Stadt Hohenems.


Insbesondere sofern die von Dritten beanspruchten Rechte nicht im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens geklärt, sondern (im Rahmen eines Vergleiches) ganz oder teilweise anerkannt werden, ist bei der Begutachtung sowohl im Sinne der Sparsamkeit, Zweckmäßigkeit und Wirtschaftlichkeit als auch im Sinne der Transparenz eine sachliche Trennung der geplanten Rechtsgeschäfte anzudenken bzw. anzustreben.

Es ist aus Sicht der Abteilung Gebarungskontrolle (IIIc) aufgrund der Verhältnisse am Vorarlberger Grundstücksmarkt davon auszugehen, dass bei einem vom Vergleich losgelösten Verkauf der Liegenschaft GST-Nr. 1148/1 am „freien Markt“ ein (deutlich) höherer Verkaufserlös erwartet werden kann. Dies lässt sich auch aus aktuellen Richtpreisen für das Jahr 2017 ableiten. Im Zuge eines solchen losgelösten Verkaufes könnten bei Verkaufsverhandlungen durch bilaterale Vereinbarungen hinsichtlich Kostentragung auch Einsparungen bei der Vertragserrichtung bzw. Verkaufsabwicklung erzielt werden.

Daher wird der Stadt Hohenems empfohlen, mit dem Kaufinteressenten der Liegenschaft GST-Nr. 1148/1 Gespräche dahingehend zu führen, inwieweit ein sachlich getrennter Vergleich denkbar wäre.
Freundliche Grüße

Für die Vorarlberger Landesregierung

im Auftrag


Mag. (FH) Richard Peter Nachrichtlich an:

E-Mail: bernhard.amann@aon.at

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